Порядок предоставления налогового вычета при продаже квартиры. Типичные заблуждения о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры Что на счет не резидентов

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:

Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1. право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2. право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3. право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .

Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .

В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Расчет имущественного вычета

1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;

250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).

Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.

Пример расчета

В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.

Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.

При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а

НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.

НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.

Пример расчета

Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.

Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.

Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:

3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.

При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:

(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:

2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.

Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.

3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы

(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.

4 Представить в налоговый орган по месту жительства заполненную налоговую декларацию с копиями документов, подтверждающих право на получение вычета при продаже имущества.

При подаче в налоговый орган копий документов, подтверждающих право на вычет, необходимо иметь при себе их оригиналы для проверки налоговым инспектором.

Наиболее удобный способ заполнения налоговой декларации и представления ее, а также подтверждающих документов в налоговый орган - в режиме онлайн посредством интернет-сервиса «Личный кабинет налогоплательщика для физических лиц»

Ограничения большинства налоговых вычетов (за обучение, за лечение и т.д.) установлены лишь в рамках одного календарного года: каждый календарный год «лимит» сбрасывается, и вычет может быть получен снова. В отличие от них имущественный вычет при покупке жилья содержит более серьезные ограничения: законодательно ограничена как максимальная сумма вычета, так и количество раз, которыми им можно воспользоваться в течение жизни .

До 2014 года действовали ограничения, по которым налоговый вычет по расходам на покупку жилья и кредитным процентам можно было получить только один раз в жизни и только по одному объекту жилья. С 2014 года вычет разрешили получать по нескольким объектам жилья, но новые правила разрешили применять только к новым сделкам (заключенным после вступления в силу нового закона). В связи с этим возникло множество вопросов: в каких случаях какие ограничения вычета применяются? Если воспользовался вычетом ранее, в каких случаях его можно «дополучить» при покупке нового жилья? Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее пользовался только вычетом на покупку жилья?

В этой статье мы постараемся ответить на все эти вопросы.

Обратите внимание: Ключевым фактором, от которого зависят ограничения имущественного вычета, является дата приобретения жилья, по которому Вы получаете (или хотите получить) вычет.
«Датой приобретения жилья» в рамках данной статьи следует считать:
- дату оформления права собственности на жилье согласно выписке из ЕГРН при покупке по договору купли-продажи;
- дату передаточного акта при приобретении жилья по договору долевого участия в строительстве.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года

Если Вы приобрели жилье до 2014 года и получили (или планируете получить) по нему имущественный вычет, то для Вас действуют «старые» правила, согласно которым вычет можно получить строго только по одному объекту жилья (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.) и в сумме не более 2 млн.руб. (260 тыс.руб. к возврату). При этом даже, если Вы получили вычет меньше максимальной суммы, то дополучить его при покупке другого жилья будет нельзя.

Пример: В 2008 году Левашов И.И. купил квартиру за 500 тыс. руб. и получил по ней налоговый вычет (вернул 65 тыс.руб. уплаченных налогов). При покупке квартиры в 2016 году Левашов И.И. не сможет воспользоваться вычетом еще раз, так как до 2014 года имущественный вычет предоставлялся только один раз по одному объекту жилья

Вычет по кредитным процентам для жилья, приобретенного до 1 января 2014 года, не имел ограничений по сумме (можно было вернуть 13% от всех уплаченных процентов по ипотеке), но получить его можно было только по тому же объекту жилья, по которому Вы получали основной вычет (вычет по расходам на покупку). Это связано с тем, что до 2014 года основной имущественный вычет и вычет по процентам не были разделены и составляли единый вид вычета (ст. 220 НК РФ в ред., действующей до 01.01.2014 г.).

Пример: В 2012 году Иванченко А.А. купил квартиру и получил по ней налоговый вычет. В 2013 году Иванченко купил еще одну квартиру в ипотеку и хотел получить вычет по кредитным процентам. В налоговой инспекции в вычете ему законно отказали, так как по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, основной вычет и вычет по процентам могли быть получены только по единому объекту жилья.

Ограничения вычета по жилью, приобретенному после 2014 года

С 1 января 2014 года в Налоговый Кодекс РФ были внесены значительные изменения, согласно которым, если налоговый вычет при покупке квартиры/дома получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Пример: В 2016 году Укладова Т.И. купила комнату за 500 тыс. руб. и получила имущественный вычет (вернула 65 тыс.руб.). В 2017 году она купила квартиру за 3 млн.руб. Укладова Т.И. сможет дополучить имущественный вычет по покупке квартиры в размере 1.5 млн. руб. (к возврату 195 тыс.руб.).

К вычету по кредитным процентам по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года, также стали применяться новые правила:

• вычет по кредитным процентам не связан с вычетом по расходам на покупку жилья и может быть получен по отдельному объекту;
• максимальный размер вычета по кредитным процентам составляет 3 млн.руб. (к возврату 390 тыс.руб.);
• в отличие от вычета по расходам на покупку жилья, вычет по кредитным процентам может быть получен только один раз в жизни по одному объекту жилья;

Пример: В 2016 году Панюков Е.И. купил квартиру стоимостью 8 млн.руб. Для покупки квартиры он оформил ипотеку на сумму 6 млн. руб. (по которой уплатит процентов на сумму 3,5 млн.руб.) Панюков Е.И. сможет получить основной имущественный вычет в размере 2 млн.руб. (к возврату 260 тыс.руб.), а также вычет по процентам в размере 3 млн.руб. (к возврату - 390 тыс.руб.).

Пример: В 2014 году Епифанова Т.К. купила квартиру и получила имущественный вычет по расходам на покупку. В 2017 году она купила новую квартиру в ипотеку и сможет получить вычет по уплаченным кредитным процентам.

Пример: В 2014 году Черезов А.А. купил в ипотеку квартиру стоимостью 1 млн.руб. Черезов А.А. получил вычет по расходам на покупку и вычет по кредитным процентам. В 2017 году он приобрел другую квартиру стоимостью 3 млн.руб. (также с использованием кредитных средств). Черезов А.А. сможет дополучить вычет по расходам на покупку (так как воспользовался им не в полном объеме), но не сможет дополучить вычет по кредитным процентам, так как он предоставляется только по одному объекту жилья.

Можно ли дополучить вычет, если воспользовался им ранее по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года?

Как мы указали выше, согласно текущему Налоговому кодексу, если вычет получен не в максимальном размере (т. е. с суммы меньше 2 млн.руб.), то его остаток можно дополучить при покупке других объектов жилья (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Однако, к сожалению, данное правило не применяется, если Вы воспользовались правом на вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года. В этом случае дополучить остаток вычета при покупке другого жилья не удастся. Это связано с тем, что новые правила распространяются только на правоотношения, возникшие после 1 января 2014 года. Если жилье было приобретено до 1 января 2014 года, то считается, что Вы воспользовались имущественным вычетом по "старым правилам": вычет предоставляется только один раз в жизни по одному объекту жилья (ст.220 Налогового Кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2014 года). При этом повторное получение вычета (даже по жилью, купленному после 1 января 2014 года) не допускается. (п. 2 ст. 2 Закона N 212-ФЗ, Письмо ФНС России от 18.09.2013 №БС-4-11/16779@, Письма Минфина России от 07.03.2017 № 03-04-05/12936, от 26.07.2016 № 03-04-05/43559).

Пример: В 2006 году Сидорчук Ф.М. купил квартиру стоимостью 500 000 рублей и получил с нее налоговый вычет (вернул подоходный налог в размере 65 тыс. руб.). В 2015 году Сидорчук Ф.М. купил новую квартиру стоимостью 3 000 000 рублей и, прочитав об изменениях в законе, хотел дополучить остаток вычета в размере 1 500 тыс. рублей с новой покупки. В вычете по новой квартире Сидорчуку Ф.М. было отказано, так как он уже воспользовался вычетом по жилью, купленному до 2014 года.

Можно ли получить вычет по кредитным процентам, если ранее воспользовался только вычетом по расходам на покупку?

Часто складывается ситуация, что человек получил основной имущественный вычет по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, но не пользовался вычетом по кредитным процентам. В этом случае возникает вопрос - а можно ли получить вычет по процентам при покупке нового объекта жилья? После изменений Налогового Кодекса 2014 года контролирующие органы долгое время не могли прийти к единой позиции: мнения были как положительные, так и отрицательные. Однако, Письмо ФНС России от 21.05.2015 N БС-4-11/8666 поставило точку в этом вопросе и, к счастью, в пользу налогоплательщиков.

Согласно данному письму (обязательному для применения налоговыми органами), если Вы воспользовались своим правом основного имущественного вычета до 2014 года, то при покупке жилья в ипотеку после 1 января 2014 года Вы сможете получить вычет по кредитным процентам . Данную позицию подтверждает и Минфин России в своем письме от 27.04.2016 № 03-04-05/24331.

Пример: В 2013 году Щитов М.А. купил квартиру и получил основной имущественный вычет. В 2017 году он купил новую квартиру в ипотеку. Щитов М.А. может воспользоваться вычетом по уплаченным ипотечным процентам по новой квартире, несмотря на то, что он ранее получил основной вычет по другой квартире.

Пример: В 2012 году Диконов А.А. купил квартиру и получил имущественный вычет по расходам на ее покупку. В 2013 году он купил вторую квартиру в ипотеку и хотел получить по ней вычет по кредитным процентам. Однако, в вычете ему было отказано, так как получить отдельный вычет по кредитным процентам можно только по жилью, приобретенному после 1 января 2014 года. Если в будущем Диконов А.А. купит новое жилье с использованием кредитных средств, то он сможет получить вычет по уплаченным процентам.

Пример: В 2013 году Зеленская Ю.В. купила квартиру в ипотеку и получила вычет по расходам на покупку и уплаченным кредитным процентам. В 2017 году она приобрела новую квартиру в ипотеку. Так как правом имущественного вычета (основным и по процентам) Зеленская Ю.В. воспользовалась по квартире, приобретенной до 1 января 2014 года, получить вычет еще раз (как основной, так и по процентам) она не сможет.

Получение вычета до 1 января 2001 года не учитывается

В заключении статьи отметим, что до 2001 года имущественный вычет предоставлялся на основании Закона РФ от 07.12.1991 N 1998-1 "О подоходном налоге с физических лиц". Данный закон утратил силу с 1 января 2001 г. Поэтому если Вы заявили имущественный вычет и все выплаты по нему были произведены до 1 января 2001 года, то можете считать, что вычетом Вы не пользовались . При приобретении другого жилья (после 1 января 2001 года) Вы можете снова получить имущественный вычет (Письма Минфина России от 13.02.2014 N 03-04-05/5889, от 24.07.2013 N 03-04-05/29229).

Пример: В 1998 году Клестова Я.Ф. купила квартиру. В 1999 и 2000 годах она подавала в налоговую инспекцию декларации 3-НДФЛ и полностью получила имущественный вычет. В 2013 года Клестова Я.Ф. вновь купила квартиру. Так как она полностью получила вычет до 1 января 2001 года, при покупке квартиры в 2013 году она сможет воспользоваться имущественным вычетом еще раз (по правилам ст. 220 НК РФ).

Пример: В 1999 году Ежов Н.Н. купил квартиру. В 2000, 2001, 2002 и 2003 году он обращаться в налоговую инспекцию за получением имущественного вычета. В 2017 году Ежов Н.Н. купил вторую квартиру. Так как часть выплат по вычету осуществлялась после 1 января 2001 года, получить имущественный вычет по квартире, приобретенной в 2017 году, Ежов Н.Н. не сможет.

Налоговый вычет - весьма распространенный в деятельности государства инструмент, льгота, направленная на побуждение граждан к той или иной деятельности, выгодной для общества. Представляет собой сумму (в денежном выражении), на которую уменьшается налогооблагаемая база. В Российской Федерации существует 5 видов налоговых вычетов по НДФЛ:

• стандартный (ст.218 НК);
• социальный (ст.219 НК);
• инвестиционный (ст.219 НК);
• имущественный (ст.220 НК);
• профессиональный (ст.221 НК)

Предоставление имущественного налогового вычета направлено на развитие в РФ рынка недвижимости, на побуждение граждан самостоятельно обеспечить себя жильем путем предоставления различных преференций.

Разберем подробнее этот вид вычета: кому он предоставляется, в каком размере и как часто.

В этой статье

Для кого предназначается

Любой налоговый вычет (имущественный - не исключение) может быть предоставлен только налогоплательщикам, то есть физическим лицам, которые платят НДФЛ. Человек может приобрести право на него, если он официально трудоустроен и получает «белую» зарплату, с которой работодатель исправно отчисляет 13% в доход государства.

Такое право, согласно 220-й статье, появляется у налогоплательщика в следующих случаях:

1. При продаже имущества в течение минимального предельного срока владения (данный срок, для разных случаев, составляет 3 или 5 лет) - налогоплательщик обязан уплатить налог на возникший доход. Размер вычета составляет 1 000 000 рублей при продаже жилой недвижимости (и участков под ИЖС), 250 000 рублей при реализации иной недвижимости.
   При продаже иного имущества (например автомобиля) со сроком владения менее 3 лет, вычет составляет 250 000 рублей.
2. При изъятии земельного участка и (или) объекта недвижимости под государственные/муниципальные нужды. Предоставляется в размере выкупной стоимости.
3. На покупку/строительство жилья, приобретение земельных участков под ИЖС. Предельный размер - 2 000 000 (два миллиона) рублей.
4. На погашение процентов по ипотеке (займам, взятым на приобретение/строительство жилья, земельных участков под ИЖС). Максимальный размер - 3 000 000 рублей.

Как часто можно использовать

Рассмотрим возможности использования по каждому из перечисленных выше случаев.

Вычет при продаже имущества

Его налогоплательщик имеет право использовать столько раз, сколько он проведет сделок по реализации имущества. Но не чаще 1 раза в год (единожды за налоговый период).

То есть можно хоть каждый год продавать ранее приобретенные квартиры (по которым не прошел минимальный срок владения) и использовать вычет для уменьшения налоговых платежей. Правда, применительно к жилой недвижимости в крупных городах использование имущественного вычета, размер которого всего один миллион рублей, кардинально проблему больших налогов не решает. Проще бывает подождать несколько лет, особенно в случаях, когда недвижимость получена по наследству или договору дарения, и освободиться от уплаты налога.

Минимальный срок владения недвижимым имуществом, после которого не надо платить налог при продаже, составляет 3 или 5 лет.

3 года для тех, кто стал собственником жилья до 01.01.2016 или получил его:

• от членов семьи или близких родственников по наследству или в дар;
• по договору ренты;
• по итогам приватизации.

5 лет для всех остальных.

Началом исчисления срока в 3 или 5 лет является дата выдачи свидетельства о регистрации права собственности. В случае когда недвижимость досталась по наследству - со дня смерти наследодателя. НК РФ дает право субъектам РФ самостоятельно принимать законы, уменьшающие предельный срок вплоть до нуля.

Вычет при изъятии имущества на госнужды

Поскольку инициатором лишения имущества является государство (которому надо строить дорогу, например) оно компенсирует владельцу потери в денежном или натуральном выражении. Компенсация расценивается как доход, облагаемый налогом. В связи с этим государство предоставляет налогоплательщику право на использование налогового вычета в размере компенсации. При этом сумма налога к уплате равна нулю. То есть интересы бывшего собственника не страдают.

Но чтобы налогоплательщика не оштрафовали, ему в срок до 30 апреля (в следующем году после того, в котором была получена компенсация) надо подать в ИФНС декларацию. Необходимо помнить об этом. Иначе может возникнуть ситуация, когда налоговая самостоятельно начислит вам налоги, которые вы якобы обязаны уплатить. Поскольку информация (из Госреестра) о том, что имущество из вашей собственности вышло, в налоговом органе будет, а сведений о том, что вам полагается налоговая льгота - нет. В итоге, конечно, разберутся, но нервотрепка обеспечена.

Вычет на покупку/строительство

Согласно, изменениям в НК, вступившим в силу с 01.01.14, предоставляется на один или несколько объектов недвижимости в размере фактически осуществленных затрат, но не превышающих 2 000 000 (двух миллионов) рублей. На данное время это «предельный размер налогового вычета» по этому случаю.

Если налогоплательщик воспользовался только частью налогового вычета (стоимость приобретенного имущества составила менее 2 млн), остаток может быть использован при применении льготы в дальнейшем на новую покупку или строительство жилья. Но предельный размер останется тем, что действовал в налоговом периоде, когда право на него использовалось в первый раз. Это условие специально обозначено в законе. Связано с тем, что предельный размер может меняться, частности до 2008 г. его величина составляла 1 000 000 рублей.

Пример. Терентьев О. Е. 15 января 2014 г. приобрел в собственность квартиру стоимостью 1.3 млн рублей. Оформил на ее приобретение налоговый вычет и получил возврат НДФЛ в размере 1 300 000х13%=169 000 рублей. В 2016 году он приобрел загородный дом стоимостью 900 тысяч рублей, и снова воспользовался налоговой льготой уже в размере 700 тысяч (2 000 000 р. – 1 300 000 р.), получив возврат налога в сумме 700 000х13%=91 000 рублей. Если бы он оформил сделку по покупке квартиры на месяц раньше, возврат по дому получить бы не удалось.

То есть применительно к данному случаю можно сказать, что налоговый вычет может быть представлен столько раз, во сколько приобретаемое/строящееся жилье дешевле двух миллионов рублей (на данный момент).

Важно. До 01.01.2014 г. действовали иные правила: налоговый вычет можно было использовать только на один объект недвижимости. Недоиспользованные средства налоговой льготы «сгорали».

Пример. Иваненко А. В. приобрел в 2013 году назад земельный участок с домом за 1 400 000 р. Согласно действовавшему на тот момент законодательству он имел право воспользоваться вычетом в размере фактически понесенных затрат, а именно 1.4 млн рублей (из 2 млн максимально возможных). 600 тысяч налоговой льготы остались «неосвоенными». Приобретая в будущем (после 01.01.14) другое жилье, он уже не сможет воспользоваться этой суммой для возврата НДФЛ. В итоге, Иваненко не дополучит от государства весьма крупную сумму — 78 тысяч рублей (600 000х13%=78 000).

Вычет на погашение процентов по ипотеке

Предоставляется только в отношении одного объекта недвижимости - это отдельно оговорено в законе. В текущей редакции закона его предельный размер ограничен суммой в 3 миллиона рублей (до 2014 г ограничения не было). Возврат налога по вычету с процентов начинается после полной уплаты основного долга (после «освоения» 2 миллионов).

Вычет на погашение процентов может быть оформлен и в том случае, если право на льготу уже было использовано ранее при покупке недвижимости до 01.01.2014, а новый объект с использованием ипотеки приобретен налогоплательщиком после этой даты. Поскольку в законе данный вопрос не был прописан подробно, во избежание двойственной трактовки Минфином 14.05.2015г было выпущено письмо №03-04-07/27582 с разъяснениями.

Пример. Игнатиков М. О. в 2012 году приобрел квартиру и оформил основной имущественный вычет (2 миллиона рублей). В 2017 году он купил еще одну квартиру, с использованием ипотечного кредита. Налогоплательщик Игнатиков М. О. обладает правом получить налоговую льготу на погашение процентов (в размере 3 миллиона рублей) по новому объекту.

То есть применительно к данному вычету можно сказать: предоставляется только один раз, но не обязательно совместно с льготой на покупку/строительство.

В заключение

Ранее, до 01.01.2001 г., вычет при покупке жилья предоставлялся налогоплательщикам на основании «Закона о подоходном налоге с физических лиц ». Лица, которые успели воспользоваться имущественным вычетом и получить все выплаты до 01.01.2001 г. имеют право на получение вычета по ныне действующему законодательству (НК РФ). Данный факт подтверждает Минфин (п.№03-04-05/5889 от 13.12.14 г.). Так что можно воспользоваться льготой еще раз.

Пример. Федоров В. Н. в январе 1998 г. стал владельцем однокомнатной квартиры. В 1999-2000 гг. он направлял в ИФНС декларации и целиком использовал полагающийся ему налоговый вычет. В 2010 он снова купил квартиру и снова его оформил, но уже по правилам ст.220 НК РФ. Если Федоров не успел полностью использовать свой первый вычет до 01.01.2001 г. (например, хоть один платеж попал на 2001 г.), то ему будет отказано в предоставлении нового.

Налоговый вычет при продаже квартиры является один из видов имущественных вычетов и представляет собой право гражданина при реализации собственности уменьшить налог, подлежащий уплате в бюджет.

Условия получения льготы

Кто может воспользоваться льготой:

• физлица, проживающие в России более 183 дней (резиденты РФ);
• ИП, не использовавшие проданную собственность в коммерческой деятельности

Имущественный вычет предоставляется при определённых условия. В частности:

• квартира должна быть в собственности не менее установленного законом срока;
• прибыль от продажи квартиры должна быть не менее миллиона рублей;
• недвижимость не должна использоваться для извлечения прибыли.

Рассмотрим более подробно каждое из условий.

Срок собственности

До 2016 года общий срок владения недвижимостью, освобождающий гражданина от уплаты налога, был равен 3 годам независимо от способа ее получения. Однако, с нового года вступили в силу изменения, увеличившие срок до пяти лет. Трёхлетний срок законодатель оставил для недвижимости:

• полученной в дар от родственников или по наследству;
• зарегистрированной до 2016 года;
• в порядке приватизации или по договору пожизненной ренты;

Право собственности возникает с момента госрегистрации и заканчивается передачей указанного права третьих лицам. Данные сделки должны подтверждаться соответствующими документами.

Отдельные правила определения срока собственности

При продаже квартиры, полученной в наследство, началом правом собственности считается дата открытия наследства.

Часто спорные вопросы возникают при реализации доли в недвижимости. Например, супруга первоначально владела 1/3 доли, впоследствии к ней перешли оставшиеся 2/3. Какой момент считать началом течения срока собственности?

По многочисленным ранним разъяснениям Минфина, данным до 2014 года, срок владения всей квартирой нужно было исчислять с момента регистрации первоначальной доли, ведь изменение размера доли не влечёт изменение срока владения объектом.

Однако, в 2014 году позиция финансового ведомства изменилась и в настоящий момент с доли, находящейся в собственности менее трёх лет при продаже необходимо уплатить налог и соответственно можно заявить имущественный вычет.

• Стоит изучить :

Размер льготы

Льготу можно получить в размере:

• одного миллион рублей;
• всей суммы расходов, связанных с покупкой недвижимости, если они подтверждаются документально.

В расходы включается не только сумма самого жилья, но и процентов по кредиту, услуги риелтора и т.д.

Применять льготу в фиксированном размере (1млн.руб.) имеет смысл тогда, когда подтверждение расходов отсутствует или они составляют меньше миллиона рублей. В остальных случаях целесообразнее будет уменьшить налогооблагаемый доход на имущественный вычет в размере затрат на покупку.

Расчёт суммы подоходного налога при применении льготы

Если налоговый вычет заявляется в фиксированном размере:

НДФЛ = (Доход от продажи квартиры — 1млн.руб) * 13%

И в размере осуществлённых расходов:

НДФЛ = (Доход — подтверждённые расходы) * 13%

Стоит отметить, что изменениями, вступившими в силу в 2016 году, законодатель пресёк возможные спекуляции с недвижимостью. Теперь указание в договоре суммы, меньше 1 млн. руб. для ухода от уплаты налога не будет лишать лицо обязанности уплатить налог.

В случае если доход от продажи недвижимости, приобретённой в 2016 году будет меньше её кадастровой стоимости умноженной на коэффициент 0.7, расчёт налога будет произведён следующим образом:

НДФЛ = (Кадастровая стоимость * 0,7) * 13%

Необходимо отметить, что субъекты РФ вправе сами устанавливать срок владения и коэффициент.

• Читайте также статью —

Пример расчёта налога с использованием налоговых вычетов

Ситуация № 1

Юдину С.К. в 2014 году в наследство от бабушки перешла однокомнатная квартира. В 2015 году он продал её за 1 245 780 р. Так как подтверждение расходам отсутствует и налоговый вычет заявляется в размере 1млн.р., сумма к уплате составит 31 951 р.:

(1 245 780 — 1 000 000) * 13%

Ситуация № 2

Сердечнов В.А в 2014 году в кредит приобрёл квартиру стоимостью 2 432 500 р. Проценты по ипотеке составили 236 000 р. В 2016 году он продал недвижимость за 3 855 900 р. Так как расходы подтверждаются соответствующими документами, Сердечнов может учесть их при расчёте НДФЛ. В данном случае уплатить в бюджет ему будет необходимо 154 362 р.

(3 855 900 — 2 432 500 — 236 000) * 13%

Ситуация № 3

Светин Д. А. в 2015 году продал приобретённую годом ранее квартиру. Реальная сумма сделки составила 3 955 700 р. Чтобы не уплачивать налог, Светин указал в договоре сумму в размере 950 000 р., а остальная часть денег была оформлена по расписке. Кадастровая стоимость составила 3 100 000 р. Несмотря на то что сумма по договору меньше фиксированного размера налогового вычета Светин должен будет отчислить государству подоходный налог в размере 282 100 р.

(3 100 000 * 0,7) * 13 %

Особенности заявления льготы при продаже общей собственности

Налоговый вычет при продаже общей совместной собственности распределяется между супругами согласно заявлению о его распределении. Если данного заявления нет, по умолчанию он будет разделяться в равных долях.

При реализации недвижимости, находящейся в долевой собственности, имущественный вычет распределяется согласно долям каждого собственника.

Многократность льготы

Льготу при продаже квартиры можно заявлять хоть каждый год. Этим он кардинально отличается от налогового вычета при приобретении недвижимости, который можно заявить лишь один раз в жизни.

Однако, тут есть небольшое ограничение. При продаже нескольких объектов недвижимости в одном году, налоговый вычет в 1 млн. руб. может быть представлен лишь по одному объекту.

Как получить льготу?

Порядок действий:

1. Необходимо в срок до 30 апреля в года, следующего за годом, в котором была продана недвижимость, подать в Инспекцию по месту прописки или пребывания (в определённых законом случаях) декларацию по форме 3-НДФЛ.
2. Составить заявление о предоставлении налогового вычета.
3. Собрать документы, подтверждающие продажу недвижимости и её покупку, если налоговый вычет заявляется в сумме расходов на покупку.
4. Уплатить налог с учётом подтверждённого права на льготу.

Рассмотрев основные особенности заявления налогового вычета при продаже недвижимости, вкратце обозначим ключевые моменты:

• льгота имеет многоразовый характер и может заявляться каждый год;
• доход, полученный от реализации, может быть уменьшен на установленный законодательством размер в один миллион либо на сумму затрат по покупке квартиры, если они подтверждаются документально;
• с нового года вступили в силу изменения, увеличивающие срок владения реализуемым имуществом до пяти лет;
• нерезидентам РФ льгота не предоставляется.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Наверняка многие граждане нашей страны слышали о возможности оформления налогового вычета при продаже недвижимости.

Но мало кто из них знает, как это возможно документально оформить и что под этим подразумевается.

По этой причине рассмотрим все эти нюансы подробней.

Законодательное регулирование

Вопросы, которые относятся к налоговому вычету, в том числе и по продаже квартиры, регулируется непосредственно самим Налоговым Кодексом РФ, в частности статьей №220.

Согласно этой статьи:

Последние новости и изменения

Согласно действующему законодательству, в частности Налоговому Кодексу РФ, вся прибыль наших граждан подлежит обязательному налогообложению . Но при этом, есть несколько вариантов, когда наши граждане могут лишиться права оплачивать налог в полном, либо же частично размере.

Согласно последним нововведениям в законодательстве по этому вопросу, то в первую очередь следует обращать внимание на тот факт, что на сегодня существует 3-летний период на использование налогового удержания. Если говорить простыми словами, то воспользоваться своим правом на получение налогового вычета теперь может та категория граждан, которые пользуются недвижимостью уже на протяжении длительного периода. Но при этом есть небольшой нюанс: этой возможностью можно воспользоваться всего лишь один раз .

В том случае, если у граждан имеется больше двух объектов недвижимости, они не имеют права воспользоваться возможностью получения налогового вычета при продаже.

Кто имеет право

Право на получение налогового вычета имеют исключительно те граждане РФ, которые ежемесячно совершают оплату налога на доходы . Если говорить простыми словами, то право на получение данного виды вычета имеют абсолютно все граждане РФ, которые осуществляют официальную трудовую деятельность, при этом у них ежемесячно изымается 13% налога.

Само по себе определение “вычет” подразумевает под собой предоставление государством льгот по некоторым разновидностям налогов. Вычет предоставляет возможность для наших граждан не только избежать оплаты определенной части налогов, но и получить за нее некую компенсацию.

Стоит отметить, что этот вычет применяется исключительно для объектов недвижимости, которые расположены на территории РФ.

Сам вычет при продаже недвижимости, включает в себя несколько вариантов , а именно:

• частичный вариант освобождения от уплаты налога;
• полное освобождение от налоговых выплат;
• либо налог подвержен оплате с общей суммы, которая была получена продавцом.

Условия предоставления

Действующий Налоговый Кодекс РФ предусматривает определенные ограничения , а именно:

• вычет может быть получен исключительно в отношении той прибыли, которая подвержена налогообложению в размере 13%;
• право на вычет имеют исключительно те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ;
• вычет распространяется исключительно на те затраты, которые производились за счет средств налогоплательщика, включая кредиты.

В том случае, если продаже подлежит недвижимое имущество, которое было в собственности больше 5 лет , оно не подлежит налогообложению.

Сам расчет периода осуществляется исходя из указанной информации в свидетельстве о регистрации права собственности.

Если право собственности на объект недвижимости приобретено в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными — имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами) тогда минимальный срок владения, для освобождения от налога — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Для остальных случаев применяется минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, кторый составляет 5 лет.

Если речь идет о корпоративной недвижимости , то в этом случае дата устанавливается непосредственно по документу о полном погашении пая.

Стоит отметить, что налоговая база может быть снижена на сумму 1 миллиона рублей . В том случае, если сумма сделки не превышает 1 миллиона рулей, налогоплательщик полностью освобождается от уплаты налоговых сборов.

Необходимо брать во внимание тот факт, что сроков подачи заявления на получение налоговых вычетов законодательством РФ не предусмотрено.

В том случае, если в текущем году вычет был получен не в полном объеме, то остаток выплат переносится на следующий год .

Недвижимость, которая была получена по наследству

При регистрации права на владение имущества, закрепляется право конкретно взятого собственника на данный объект недвижимости. В том случае, если собственник меняется, то в обязательном порядке необходимо проводить государственную регистрацию.

Рассмотрим конкретную ситуацию на примере.

Предположим, что жилье было приобретено еще в 2007 году супружеской парой в долевую собственность. В 2012 году случилось так, что муж скончался, и после этого супруга приняла эту недвижимость в наследство.

После того, как она стала единственной владелицей этой недвижимости, она принимает решение о ее продаже.

В данной ситуации ключевой особенностью является непосредственно изначальная дата регистрации права на 50% этой недвижимости. По той причине, что 50% от этой недвижимости была уже в собственности больше 3 лет, то после продажи этой недвижимости, остальные 50% этого имущества также освобождается от оплаты налогов.

Порядок оформления и перечень документов

Для того чтобы получить данный тип вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить такой перечень документов :

Если говорить о периоде рассмотрения самого обращения, то этот срок составляет не больше 30 календарных дней с момента получения налоговым органом заявления и сопровождающей документации.

В том случае, если вычет получатель хочет получить от работодателя, необходимо указать это в заявлении, тогда налоговый орган отправляет уведомление работодателю и тот выплачивает вычет в размере 13% при выплате заработной платы.

Ели же получатель планирует получить вычет непосредственно от налогового органа, необходимо об этом также указать в заявлении.

Правила и пример расчета

Сидоренко Е. Б. является собственником недвижимости на протяжении 32 месяцев. Недавно он принял решение о ее продаже. При этом вся процедура была оформлена в порядке, согласно законодательства.

Сидоренко обращается в налоговую инспекцию за правом получения вычета на данную недвижимость.

При этом Сидоренко предоставил всю необходимую документацию и составил соответствующее заявление.

Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ налоговая принимает положительное для него решение и осуществляет процесс подсчета вычета .

Себестоимость недвижимости составила 1,5 миллиона рублей , при этом максимальная сумма, как известно 1 миллион рублей.

По этой причине (1 500 000 – 1 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Именно такую сумму он имеет право получить в качестве налогового вычета.

Продажа доли в квартире

Как уже было сказано раньше, продажа недвижимости, которая находилась в собственности меньше 3 лет, имеет немало нюансов.

К примеру, одновременный факт отчуждения всех долей приводит только к тому, что налоговое удержание распределяется пропорционально, в четком соответствии с долями собственников.

При возможной реализации недвижимости в разный период, каждый из собственников имеет полное право рассчитывать на удержание в размере, который не превышает 1 миллиона рублей.

При этом на данный вопрос Министерство финансов дало четкое пояснение. В том случае, если налогоплательщик получает недвижимость в свои владения долями, то непосредственно в процессе самого отчуждения необходимо определить, когда именно перешла в собственность каждая доля.

Без всякого сомнения, что формулировка выглядит немного расплывчато, поэтому рассмотрим пример.

Прохин А.Л. решил все-таки продать свою недвижимость, которая им же была получена в разное время, а именно:

После того, как он продал недвижимость за 2,4 миллиона рублей, он полностью освобожден от оплаты налогов, поскольку себестоимость 1/3 части, которая была у него в собственности меньше лет, отчуждена всего лишь за 800 000 рублей.

По такому же принципу действует алгоритм и при отчуждении у нескольких владельцев долей.

Особенности купли-продажи недвижимости родственникам

Согласно статье 151 Налогового Кодекса РФ налоговое удержание не осуществляется в процессе реализации либо приобретения недвижимости у своих родственников.

По этой причине вычет для этой категории граждан не осуществляется согласно действующему законодательству.

Но при этом, если вычет производится после бракоразводного процесса, то весь порядок является стандартным, как и для всех.

О налоговых вычетах при продаже недвижимости рассказано в следующем видеоматериале: